Sebagian besar tanah-tanah di indonesia termasuk di Kabupaten Bantul masih belum terdaftar dengan suatu hak sebagaimana dimaksud pasal 16 UUPA. Upaya pemerintah dalam melakukan kegiatan Pendaftaran Tanah masih sangat terbatas . Oleh karena itu untuk memberika jaminan kepastian hukum terhadap tanah yang belum terdaftar maka diperlukan peran PPAT sebagai pejabat umum yang ikut berperan dalam melaksanakan sebagian kegiatan Pendaftaran Tanah yaitu dengan membuat Akta Otentik terhadap perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah.

Ketika terjadi transaksi jual beli terhadap tanah belum terdaftar PPAT harus menyikapinya secara proporsional berdasarkan ketentuan yang berlaku. Ditegaskan dalam ketentuan yang mengatur Tugas PPAT bahwa PPAT dapat membuat akta terhadap obyek perbuatan hukum tertentu mengenai tanah dengan dua cara yaitu pertama terhadap tanah yang sudah terdaftar dengan bukti kepemilikan berupa sertipikat, kedua terhadap tanah yang bukti kepemilikannya berupa hak lama atau tanah bekas milik adat yang belum terdaftar.

Terhadap kedua cara tersebut terdapat perbedaan antara tuntutan nilai idial dan kenyataan penerapan dilapangan. Dalam praktek ternyata sikap PPAT ketika menghadapi kenyataan adanya jual beli tanah yang belum terdaftar lebih memilih cara pertama yaitu dengan memproses terlebih dahulu tanah yang belum terdaftar tersebut sampai jadi sertipikat kemudian barulah akta jual beli dibuatkan akte oleh PPAT.

Cara pertama tampak lebih populer dikalangan PPAT-Notaris dibandingkan cara kedua karena dianggap aturannya lebih jelas dan pelaksanaannya lebih praktis dan mudah serta lebih memberikan rasa aman . Sedangka cara kedua sepertinya prosesnya kurang begitu dipahami baik dari segi proses maupun persyaratannya, begitu pula pelaksanaannya tidak memberikan jaminan ketepatan waktu dan melibatkan banyak pihak seperti Kepala Desa, Camat dan saksi-saksi yang mengetahui keadaan dilapangan. Kenyataan seperti ini merupakan tantangan bagi pemangku kepentingan khususnya Kantor Pertanahan selaku pembina PPAT untuk memberikan dorongan dan menjamin kepastian proses dan persyaratan agar pembuatan akta terhadap tanah-tanah hak lama yang belum terdaftar dapat dilaksanakan lebih mudah atau minimal sama mudahnya dengan prosedur pembuatan akta terhadap tanah yang sudah bersertipikat, karena fakta dilapangan masyarakat yang menjual tanah yang belum terdaftar kebanyakan dari masyarakat yang secara ekonomi belum mepunyai cukup biaya untuk mendaftarkan tanahnya.