Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 (PP No. 24 Tahun 1997) tentang Pendaftaran Tanah, untuk mendapatkan kepastian hukum atas tanah maka setiap kali terjadi perubahan kepemilikan hak atas tanah harus didaftarkan. Perubahan kepemilikan hak atas tanah hanya dapat didaftar apabila berdasarkan akta yang dibuat oleh PPAT (Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997). Namun pada kenyatannya masyarakat di Kabupaten Kudus masih ada yang melakukan jual beli di bawah tangan, meskipun jumlah PPAT di Kabupaten Kudus sebanyak 38 (tigapuluh delapan) PPAT yang melayani 9 (sembilan) kecamatan. Oleh karena itu, perlu kesadaran dari masyarakat untuk melakukan jual beli dihadapan PPAT, dan dibuatkan akta jual beli, serta
mendaftarkan peralihannya di Kantor Pertanahan. Maka dilakukan penelitian dengan judul: �Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan Menurut Perspektif Kepastian Hukum (Studi Di Kabupaten Kudus Provinsi Jawa Tengah)�.

Metode penelitian ini menggunakan metode deskriptif dengan pendekatan kualitatif. Penelitian ini mengambil sampel 3 (tiga) kecamatan di Kabupaten Kudus dengan kriteria kecamatan yang mewakili wilayah pedesaan, wilayah perkotaan dan wilayah transisi. Dari masing-masing kecamatan diwakili oleh 2 (dua) desa. Jenis dan sumber data dalam penelitian ini terdiri dari data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh melalui wawancara, sementara data sekunder diperoleh dari studi dokumen. Data yang telah diperoleh kemudian dianalisis dan dideskriptifkan untuk dapat menjawab pertanyaan penelitian.

Hasil penelitian menunjukan: pertama, saat ini sebagian masyarakat di Kabupaten Kudus masih melakukan jual beli tanah di bawah tangan terutama disebabkan oleh: biaya lebih murah, pelaksanaannya mudah dan cepat, dan adanya rasa saling percaya di masyarakat dalam melakukan jual beli tanah. Kedua, menurut kebiasaan yang berlaku dalam masyarakat, jual beli tanah di bawah tangan tersebut dianggap sah oleh masyarakat, apabila telah dicatat dalam register buku desa dan dengan ditindaklanjuti dengan balik nama pajak. Menurut hukum formal, jual beli di bawah tangan tidak mempunyai kepastian hukum selama jual beli tanah tersebut belum didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Ketiga, kepastian hukum terhadap jual beli tanah di bawah tangan akan tercapai apabila telah dilakukan pendaftaran tanahnya di Kantor Pertanahan. Kantor Pertanahan Kabupaten Kudus dalam melaksanaan pendaftaran tanah yang dilakukan dengan alat bukti jual beli di bawah tangan, dengan mengacu pada ketentuan Pasal 60 ayat (2) huruf �g� dan huruf �f� PMNA/Kepala BPN No.3 Tahun 1997 dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan.