Tanah merupakan aset dengan nilai ekonomi dan sosial yang tinggi sehingga setiap transaksi jual belinya harus dilakukan sesuai ketentuan hukum agar tidak menimbulkan sengketa di kemudian hari. Dalam praktik, penjualan tanah sebagian dari suatu bidang yang masih tergabung dalam satu sertipikat induk kerap menggunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai instrumen pengikatan awal, sebelum sertipikat dipecah dan Akta Jual Beli (AJB) dapat diterbitkan. Artikel ini bertujuan menganalisis alasan penggunaan PPJB dalam transaksi tanah sebagian, kedudukan dan kekuatan hukumnya, serta kemungkinan PPJB dijadikan dasar peralihan hak atas tanah, dengan mengangkat studi kasus tanah warisan di Kota Malang yang hingga kini masih berstatus satu sertipikat induk. Penelitian ini menggunakan metode kualitatif dengan pendekatan normatif empiris, memadukan analisis peraturan perundang-undangan dengan data lapangan di Kantor Pertanahan Kota Malang melalui observasi, wawancara, dan studi dokumen. Hasil kajian menunjukkan bahwa PPJB memiliki kekuatan mengikat para pihak berdasarkan asas kebebasan berkontrak sebagaimana Pasal 1338 KUH Perdata, tetapi tidak dengan sendirinya mengalihkan hak atas tanah, karena peralihan hak hanya sah dilakukan melalui AJB yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan didaftarkan sesuai Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Akibatnya, pembeli tanah sebagian, terutama yang tidak memegang PPJB notariil, berada pada posisi hukum yang rentan selama sertipikat induk belum dipecah. Artikel ini merekomendasikan penguatan kepastian hukum melalui percepatan proses pemecahan sertipikat serta kejelasan pengaturan jangka waktu dan pembagian kewajiban para pihak dalam PPJB atas tanah sebagian.