Penelitian ini membahas implementasi pelayanan Hak Tanggungan Elektronik (HT-el) dan Roya Elektronik (Roya-el) di Kantor Pertanahan Kabupaten Bantul. Layanan HT-el dan Roya-el merupakan bagian dari transformasi digital pelayanan pertanahan yang bertujuan meningkatkan kepastian hukum, kecepatan, dan kemudahan pelayanan. Namun, dalam pelaksanaannya masih ditemukan kendala regulatif maupun teknis-operasional. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis potensi ketidaksinkronan regulasi dasar dan teknis, mengidentifikasi kelemahan implementasi pelayanan, serta merumuskan strategi penguatan pelayanan HT-el dan Roya-el di masa depan.

Metode yang digunakan adalah penelitian kualitatif dengan pendekatan yuridis empiris. Data diperoleh melalui studi dokumen regulasi, wawancara, observasi, dan kuesioner kepada pihak Kantor Pertanahan, PPAT, bank, masyarakat, serta akademisi. Analisis data dilakukan dengan analisis isi untuk menjawab persoalan normatif dan analisis deskriptif kualitatif untuk mengkaji kelemahan implementasi di lapangan.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa ketidaksinkronan regulasi tidak ditemukan sebagai pertentangan norma secara langsung, melainkan sebagai ketidaksinkronan implementatif antara regulasi dasar pertanahan dan regulasi teknis pelayanan elektronik. Ketidaksinkronan tersebut terlihat pada aspek penyampaian dokumen, waktu penerbitan, dan pembagian tanggung jawab para pihak. Kelemahan implementasi pelayanan HT-el dan Roya-el lebih dominan pada aspek teknis-operasional, yaitu beban kerja pelaksana, respons pengaduan, pelatihan teknis, konsistensi penerapan aturan, gangguan sistern, validasi data, koordinasi antaraktor, dan transparansi koreksi berkas. Strategi penguatan dilakukan melalui dua arah, yaitu penguatan normatif dan penguatan pelaksanaan. Penguatan normatif diarahkan pada penegasan standar dokumen elektronik, dasar penerbitan layanan, serta pembagian tanggung jawab para pihak. Sementara itu, penguatan pelaksanaan diarahkan pada perbaikan organisasi, sumber daya manusia, penerapan aturan, teknologi informasi dan basis data, serta proses bisnis.