Tanah memiliki kedudukan strategis dalam kehidupan masyarakat Indonesia, baik sebagai tempat tinggal maupun aset ekonomi yang memerlukan kepastian hukum melalui pendaftaran. Program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) yang diselenggarakan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional bertujuan mempercepat pendaftaran tanah di seluruh Indonesia. Namun, keberhasilan program tidak seharusnya diukur hanya dari jumlah sertipikat yang diterbitkan, tetapi juga dari persepsi masyarakat sebagai penerima manfaat langsung. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui persepsi masyarakat terhadap pelaksanaan Program PTSL ditinjau dari aspek prosedur, biaya, waktu penyelesaian, pelayanan, dan manfaat, serta mengidentifikasi faktor-faktor yang memengaruhi persepsi tersebut di Kantor Pertanahan Kota Surabaya II. Penelitian ini menggunakan pendekatan kualitatif deskriptif, dengan pengumpulan data melalui wawancara mendalam, observasi, dan dokumentasi terhadap sepuluh masyarakat penerima sertipikat PTSL dan dua petugas Kantor Pertanahan, yang dipilih menggunakan teknik purposive sampling dan snowball sampling. Data dianalisis menggunakan model interaktif Miles dan Huberman, meliputi reduksi data, penyajian data, serta penarikan kesimpulan dan verifikasi, yang diperkuat dengan triangulasi sumber. Hasil penelitian menunjukkan bahwa persepsi masyarakat terhadap pelaksanaan PTSL secara umum bersifat positif pada aspek prosedur, biaya, pelayanan, dan manfaat, dengan ketepatan waktu penyelesaian sebagai dimensi yang paling kritis. Persepsi tersebut dibentuk oleh interaksi antara faktor eksternal kejelasan sosialisasi, kualitas interaksi dengan petugas, dan transparansi biaya serta faktor internal berupa kebutuhan psikologis akan rasa aman dan kepastian hukum. Temuan ini menegaskan bahwa keberhasilan PTSL., dari sudut pandang masyarakat, bertumpu pada kualitas layanan interpersonal, transparansi, serta pemenuhan kebutuhan mendasar masyarakat akan kepastian hukum atas tanah.