Nilai tanah merupakan indikator keruangan yang bersifat dimarnis dan sangat dipengaruhi oleh persepsi pasar terhadap kualitas suatu lokasi. Di kawasan sekitar Tempat Pengolahan Sarapah Terpadu (TPST) Bantargebang, mekanisme pembentukan nilai tanah berhadapan langsung dengan tekanan eksternalitas yang memicu keengganan pasar untuk berinvestasi. Distorsi preferensi pasar akibat risako lingkungan ini berpotensi besar menyebabkan terjadinya depresiasi harga lahan secara masif. Oleh karena itu, penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi dan memetakan pola persebaran spasial nilai tanah berdasarkan variasi jarak, serta menganalisis secara kuantitatif besaran pengaruh jarak geografis dari batas terluar TPST Bantargebang terhadap fluktuasi nilai tanah di wilayah sekitarnya.

Penelitian ini menerapkan metode kuantitatif asosiatif dengan pendekatan spasial. Sampel berjumlah 100 badang tanah di dua zona radius (0-500 meter dan 501-1.000 meter) diambil melalui teknik stratified random sampling Pengumpulan data menggunakan observasi lapangan untuk mengkalibrasi Zona Nilai Tanah (ZNT) dengan harga pasar aktual Analisis data dilakukan menggunakan regresi linear sederhana dan metode keruangan Average Nearest Neighbor (ANN) berbasis SIG

Hasil regresi menunjukkan jarak berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai tanah dengan koefisien determinası (R³) sebesar 63.9% Setiap pergeseran menjauhi TPST satu meter terbukti meningkatkan nilai tanah sebesar Rp3 104,03 Analisis ANN mengonfirmasi persebaran nilai tanah membentuk pola Clustered (mengelompok). Zona 1 (0-500 meter) mengalami depresiasi ekstrem dengan rata-rata harga tertekan di angka Rp1.645.493/m² Pada Zona II (501-1.000 meter) terjadi pemulihan nilai (price recovery) menjadi Rp3.229.347/m² meningkat sebesar 96,2%. Kesimpulannya, prinsip distance decay berlaku sangat kuat, di mana dinamika nilai tanah dikendalikan oleh jarak dan beberapa faktor lain, termasuk letak bidang tanah yang terbebas dari rute armada sampah.