Transformasi digital layanan pertanahan melalui penerapan Hak Tanggungan Elektronik (HT-el) bertujuan meningkatkan efektivitas, kemudahan, dan efisiensi pelayanan pendaftaran Hak Tanggungan. Namun, dalam pelaksanaannya masih ditemukan berbagai kendala teknis dan administratif yang dapat menghambat proses pelayanan. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui pelaksanaan layanan HT-el di Kantor Pertanahan Kabupaten Magetan serta menganalisis permasalahan teknis sistem, prosedural, dan regulasi yang muncul dalam penerapannya.

Penelitian ini menggunakan metode kualitatif dengan pendekatan yuridis normatif yang diperkuat data empiris. Pengumpulan data dilakukan melalui wawancara terhadap informan yang terlibat dalam layanan HT-el, yaitu petugas Kantor Pertanahan Kabupaten Magetan dan PPAT, serta melalui observasi dan dokumentasi. Data dianalisis menggunakan teknik deskriptif analitis untuk mengetahui kesesuaian antara ketentuan dan praktik pelaksanaan layanan HT-el.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa layanan HT-el di Kantor Pertanahan Kabupaten Magetan telah berjalan sesuai mekanisme pelayanan elektronik, dengan pembagian peran antara PPAT, kreditor, dan Kantor Pertanahan. Namun, masih ditemukan permasalahan teknis berupa sistem yang tidak responsif atau mengalami error, keterbatasan ukuran berkas, serta keterbatasan fitur pengunggahan ulang dokumen hasil perbaikan. Permasalahan prosedural meliputi ketidaklengkapan dan ketidaksesuaian dokumen, kualitas dokumen digital yang buram, terpotong, atau sulit dibaca serta keterbatasan waktu perbaikan berkas. Pada aspek regulatif, pelaksanaan secara umum telah sesuai dengan ketentuan yang berlaku, namun masih terdapat penyesuaian praktik pada pengunggahan ulang dokumen hasil perbaikan melalui kolom dokumen lain ketika kolom yang sesuai tidak tersedia atau telah terkunci, sehingga belum sepenuhnya sesuai dengan klasifikasi dokumen dalam sistem HT-el. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa optimalisasi layanan HT-el memerlukan peningkatan keandalan sistem, ketelitian para pihak, kualitas dokumen, serta kesesuaian pelaksanaan dengan ketentuan teknis agar pelayanan dapat berlangsung secara tertib, konsisten, dan memberikan kepastian dalam penyelesaiannya.