Pembangunan dan beroperasinya Jalan Tol Cisumdawu meningkatkan aksesibilitas wilayah di Kabupaten Sumedang, termasuk Desa Licin, Kecamatan Cimalaka, yang berada di sekitar exit tol. Perubahan aksesibilitas tersebut berpotensi mendorong dinamika nilai pasar tanah, sementara nilai administratif seperti Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan Zona Nilai Tanah (ZNT) tidak selalu mengalami pembaruan secepat perkembangan pasar. Penelitian ini bertujuan menganalisis besaran disparitas antara nilai pasar tanah dengan NJOP dan ZNT, serta menganalisis disparitas tersebut secara spasial di Desa Licin. Metode yang digunakan adalah kuantitatif deskriptif dengan pendekatan spasial. Objek penelitian mencakup 130 bidang tanah bersertipikat yang tercatat dalam data peralihan jual beli tahun 2023-2025. Data nilai pasar tanah diperoleh melalui verifikasi lapangan dengan mempertimbangkan data transaksi AJB, sedangkan NJOP diperoleh dari SPPT-PBB dan ZNT dari peta ZNT Kantor Pertanahan Kabupaten Sumedang. Analisis dilakukan melalui perbandingan nilai, perhitungan disparitas, klasifikasi tertil, serta pemetaan berbasis Sistem Informasi Geografis. Hasil penelitian menunjukkan bahwa seluruh 130 bidang memiliki nilai pasar tanah lebih tinggi daripada NJOP Rata-rata nilai pasar tanah sebesar Rp1.002.747/m³, lebih tinggi daripada rata-rata NJOP sebesar Rp160.900/m² dan rata-rata ZNT sebesar Rp940.423/m² Disparitas nilai pasar tanah terhadap NJOP memiliki nilai minimum 86%, rata-rata 1.253% dan maksimum 5.191%, sedangkan disparitas terhadap ZNT memiliki nilai minimum 0%, rata-rata 117%, dan maksimum 174%. Secara spasial, objek penelitian paling banyak berada pada radius 501-1000 meter dari exir tol. Disparitas terhadap NJOP paling menonjol pada radius 1001-1500 meter, sedangkan disparitas terhadap ZNT relatif lebih terkendali. Penelitian ini menunjukkan bahwa NJOP belum merepresentasikan nilai pasar tanah aktual, sementara ZNT relatif lebih mendekati nilai pasar meskipun masih terdapat variasi pada tingkat bidang.