Kebijakan pengembalian batas bidang tanah merupakan instrumen penting untuk menjamin kepastian hukum hak atas tanah. Namun, dalam praktiknya terjadi kesenjangan antara ketentuan regulasi dengan implementasi di Kantor Pertanahan. Penelitian ini bertujuan mengidentifikasi dan mengukur faktor-faktor yang mempengaruhi implementasi kebijakan pengembalian batas, serta menganalisis akar penyebab kesenjangan antara regulasi dan praktik di lapangan.

Penelitian menggunakan pendekatan mixed methods dengan desain sequential explanatory. Fase kuantitatif melibatkan 120 responden dari Seksi Survei dan Pemetaan di Kantor Pertanahan wilayah Sumatera, Jawa, dan Kalimantan yang dianalisis menggunakan regresi linear berganda berdasarkan model George C. Edward III. Fase kualitatif dilakukan melalui wawancara mendalam di dua kantor yang memiliki praktik bertolak belakang. yaitu Kantor Pertanahan Kabupaten Sleman dan Kota Yogyakarta.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa secara simultan dan parsial, Komunikasi, Sumber Daya, dan Struktur Birokrasi berpengaruh signifikan terhadap implementasi kebijakan, dengan Sumber Daya, khususnya ketersediaan data Gambar Ukur, menjadi faktor yang paling dominan. Struktur Birokrasi justru memiliki pengaruh negatif, mengindikasikan bahwa kejelasan Standar Operasional Prosedur (SOP) tidak menjamin kepatuhan, melainkan dimanfaatkan sebagai legitimasi pengalihan layanan, yang merupakan bentuk policy drift. Model kuantitatif menjelaskan 21,8% variasi implementasi, menandakan besarnya peran faktor-faktor dan kondisi di luar model seperti kekhawatiran risiko hukum, perubahan fisik lapangan, tuntutan efisiensi proses, dan rendahnya kesadaran masyarakat memelihara tanda batas. Akar kesenjangan terletak pada kegagalan adaptasi timbal balik antara logika penerapan yang merepresentasikan arahan regulasi dan logika penemuan yang berkembang dari pengalaman teknis di lapangan. Dominasi logika penemuan di Kabupaten Sleman menghasilkan pengalihan total ke penataan batas, sementara keseimbangan kedua logika di Kota Yogyakarta memungkinkan pengembalian batas tetap berjalan.

Kesimpulannya, kesenjangan implementasi bukan disebabkan oleh ketidakjelasan regulasi, melainkan oleh ketidakseimbangan antara tuntutan aturan dan kesiapan sumber daya yang mendorong pergeseran praktik secara bertahap. Penelitian ini merekomendasikan penguatan basis data pengukuran, penataan arsip digital, dan kepastian arah kebijakan agar kesenjangan dapat diminimalkan.