Pertumbuhan penduduk terus meningkat seiring dengan banyaknya kegiatan pembangunan di kawasan perkotaan Kebumen. Hal ini berakibat pada peningkatan permintaan tanah sehingga berpengaruh terhadap kenaikan nilai tanah. Di sisi lain. kondisi jumlah dan luasan bidang tanah tidak mengalami perubahan atau dalam keadaan tetap. Kondisi tersebut memicu adanya perubahan penggunaan tanah, perubahan fungsi kawasan, dan perubahan nilai tanah. Tujuan penelitian ini untuk: (1) mengetahui potensi perubahan penggunaan tanah di perkotaan Kebumen ditinjau dari dokumen RTRW Kabupaten Kebumen Tahun 2024-2044; (2) mengetahui perubahan nilai tanah di perkotaan Kebumen tahun 2019-2023 yang bersesuaian lokasi dengan potensi perubahan penggunaan tanah, dan (3) mengetahui hubungan antara potensi perubahan penggunaan tanah dan perubahan nilai tanah di perkotaan Kebumen.

Metode penelitian yang digunakan yaitu metode campuran (mixed methods) dengan model sequential explanatory Pendekatan yang digunakan adalah pendekatan keruangan dan deskriptif. Analisis yang digunakan meliputi: (1) analisis spasial tumpang tindih data penggunaan tanah dan RTRW. Dilanjutkan analisis deskriptif berdasarkan wawancara dan survei lapang: (2) analisis spasial tumpang tindih data nilai tanah. Dilanjutkan analisis deskriptif berdasarkan wawancara; dan (3) analisis deskriptif visual dan analisis spasial untuk memperoleh korelasi antara potensi perubahan penggunaan tanah dan perubahan nilai tanah.

Hasil penelitian menunjukkan: (1) Potensi perubahan penggunaan tanah seluas 311,90 ha dengan dominasi terbesar ada di Kelurahan Karangsari seluas 69,29 ha (22,22%). Sawah merupakan jenis penggunaan tanah yang dominan berpotensi berubah yaitu seluas 281,22 ha (90,16%). Perubahan penggunaan tanah di perkotaan Kebumen membentuk pola mengelompok. Faktor penyebab potensi perubahan penggunaan tanah meliputi peningkatan jumlah penduduk, jarak menuju CBD, aksesibilitas dan ketersediaan sarana prasarana, (2) Perubahan nilai tanah pada kategori kelas rendah mengalami penurunan nilai Rp 38.170.000 dan kenaikan nilai Rp 11.926.000. Pada kategori kelas sedang mengalami kenaikan nilai Rp 22.127.000. Pada kategori kelas tinggi mengalami kenaikan nilai Rp 151.027.000. Faktor penyebab perubahan nilai tanah adalah sistem perhitungan dan penentuan nilai tanah, pembangunan daerah, aksesibilitas, alih fungsi lahan, kerentanan terhadap bencana, dan pertumbuhan ekonomi, dan (3) Antara potensi perubahan penggunaan tanah dan perubahan nilai tanah memiliki hubungan positif Maknanya bahwa semakin besar luas potensi perubahan penggunaan tanahnya maka akan semakin tinggi perubahan nilai tanahnya. Kedua hal tersebut memiliki kesamaan yaitu saling dipengaruhi oleh aspek aksesibilitas dan saling berdampak pada perkembangan wilayah.